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Steuerlicher Überblick zur Vermietung

Besitzen Sie Immobilien, welche Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, dann sind diese Einnahmen dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Unter bestimmten Umständen sind für diese Einkünfte Einkommensteuer und Umsatzsteuer bzw. Gebühren zu entrichten.

Einkommensteuer

Im Einkommensteuergesetz findet man sogar eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt.

Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung"

Die Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünften aus Kapitalvermögen) subsidiär. Das heißt, unterliegen die Einkünfte schon den ersten fünf Einkunftsarten, gelten deren Vorschriften und nicht die Vorschriften über Vermietung und Verpachtung.

Beispiel:

Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen Aufgrund dessen wird das Grundstück in die Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Wie werden die Einkünfte aus "Vermietung und Verpachtung" ermittelt?

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen. Das Steuerrecht meint mit dem Begriff Werbungskosten Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie z.B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes. Für Werbungskosten, die nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten, Instandsetzungskosten und Herstellungskosten betreffen, gelten besondere zeitliche Verteilungsregelungen (siehe dazu nächsten Punkt). Für die zeitliche Zuordnung gilt das Zufluss-/Abflussprinzip. Demnach gelten Einnahmen in jenem Kalenderjahr als bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Der Steuergesetzgeber hat aber auch hier einige Durchbrechungen dieses Zufluss-/Abflussprinzips vorgesehen, die wichtigste sei an dieser Stelle erwähnt: Wird die Miete Dezember mit Fälligkeit am 31.12. eines jeden Jahres "kurze Zeit nach dem Jahresbeginn", z.B. erst am 7. Jänner auf Ihr Bankkonto überwiesen, gilt diese Mieteinnahme noch im alten Kalenderjahr als bezogen. Als kurze Zeit versteht die Finanzbehörde bis 10 Tage.

Zeitliche Verteilung der Absetzung von Werbungskosten

Nicht alle Ausgaben für das Mietobjekt mindern den Gewinn in dem Zeitraum, in dem sie angefallen sind. In diesem Zusammenhang hat das Steuerrecht folgende Kategorien entwickelt:

  • Herstellungsaufwand und
  • Erhaltungsaufwand.

Der Erhaltungsaufwand wird wiederum in Instandsetzung- und Instandhaltungsaufwand unterteilt.

Herstellungsaufwand

Der Herstellungsaufwand ist grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Wege der Afa abzusetzen. Herstellungsaufwendungen können auch beschleunigt auf 15 Jahre abgesetzt werden, wenn sie z.B. eine Wohnungszusammenlegung betreffen und das Mietrechtsgesetz anzuwenden ist, oder wenn die Aufwendungen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, Startwohnungsgesetz oder nach landesgesetzlichen Vorschriften gefördert werden. Unter gewissen Umständen ist sogar eine 10 Jahresverteilung möglich. Beispiele für Herstellungsaufwendungen:

  • Neubau;
  • Anbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau;
  • Umbauten, im Zuge derer Wesensart geändert wird, wie der Umbau einer Wohnung in Geschäftsräume oder in eine Kanzlei;
  • Nachträgliche Einbauten, wie z.B. Zentralheizung, Aufzüge, Badezimmer oder Toiletten (Kategorieanhebung);
  • Zusammenlegung von Wohnungen;
  • Versetzung von Zwischenwänden;
  • Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen (z.B. Versetzung von Türen und Fenstern).

Instandsetzungsaufwand

Instandsetzungsaufwendungen - diese erhöhen den gesamten Nutzwert oder verlängern die Nutzungsdauer des Gebäudes - sind bei Wohngebäuden zwingend auf 10 Jahre abzusetzen. Bei anderen Gebäuden (z.B. Lagerhalle) besteht die freie Wahl sofort oder auf 10 Jahre verteilt abzusetzen.

Beispiele für Instandsetzungsaufwendungen

  • Austausch von mehr als 25 % der gesamten Fenster und Türen
  • Austausch von Dach und Dachstuhl;
  • Austausch von Stiegen;
  • Austausch von Zwischenwänden und Zwischendecken;
  • Austausch von Unterböden (Estrich statt Holzboden usw.);
  • Austausch von Heizanlagen sowie Feuerungseinrichtungen (z.B. Umstellung einer Zentralheizungsanlage von festen Brennstoffen auf Gas);
  • Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen;
  • Austausch von Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung der Bodenbeläge und Fliesen);
  • Umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes beispielsweise mit Erneuerung der Wärmedämmung
  • Trockenlegung der Mauern usw.

Instandhaltungsaufwand

Dieser Aufwand betrifft die kleineren Reparaturen und Servicearbeiten, die die Nutzungsdauer oder den Nutzwert nicht wesentlich verlängern bzw. erhöhen. Dieser ist sofort im Jahre der Bezahlung absetzbar. Dazu gibt es wiederum eine Besonderheit zu beachten: Kehren diese nicht regelmäßig wieder, können sie auf Antrag auf 10 Jahre verteilt abgesetzt werden.

Beispiele für eine mögliche Zehntelabsetzung für Instandhaltungsaufwendungen

  • Ausmalen von Innenräumen;
  • Färbeln der Fassade;
  • kleine Dachreparaturen;
  • Auswechseln eines oder einiger Fenster und Türen.

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Umsatzsteuer

Prinzipiell unterliegen Ihre Einnahmen als Vermieter auch der Umsatzsteuer. Sollten Ihre Umsätze jedoch unter € 30.000,00 (=Nettogrenze) jährlich liegen, so sind Sie als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit. Sie können sich dafür z.B. von den Rechnungen für Reparaturen auch keine Vorsteuer abziehen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung zu verzichten. Damit werden Sie vorsteuerabzugsberechtigt.

Sind Sie ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer (= kein Kleinunternehmer), so sind für Sie als Vermieter folgende Umsatzsteuersätze wichtig:

Vermietung von Geschäftsräumen

Für die Vermietung von Geschäftsräumen und Garagen inkl. der anfallenden Betriebskosten gilt der Umsatzsteuersatz von 20 %, wenn auf die unechte Steuerbefreiung verzichtet wird (= Option). Als Folge des Verzichts auf die Steuerbefreiung sind Sie vorsteuerabzugsberechtigt.

Vermietung von Wohnräumen

Für die Vermietung von Wohnräumen (für Wohnzwecke) und dabei anfallende Betriebskosten (außer Heizkosten) gilt der Umsatzsteuersatz von 10 %. Heizkosten sind mit 20 % USt zu verrechnen. Hier können Sie nicht optieren.

Vermietung von Garagen

Für die Vermietung von Garagen und Abstellplätzen gilt der Umsatzsteuersatz von 20 %.

Von der vereinnahmten Umsatzsteuer kann die Vorsteuer aus Betriebskosten, Reparaturen oder Ähnlichem in Abzug gebracht werden.

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Vorsteuerabzug bei der Errichtung

Bei der Errichtung eines Gebäudes fallen hohe Kosten an. Durch einen Vorsteuerabzug werden diese Kosten verringert.

Ein Vorsteuerabzug ist nur möglich, wenn der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Nahezu ausschließliche Verwendung: Die auf den Mietzins für das Grundstück bzw. den Grundstücksteil entfallende Umsatzsteuer darf höchstens zu 5 % vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sein.

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Gebühren

Für einen unterschriebenen Mietvertrag ist beim zuständigen Finanzamt für Gebühren die Vertragsgebühr zu erklären und zu entrichten. Als Vermieter müssen Sie dazu das Formular Geb1 ausfüllen und beim Finanzamt abgeben. Die Gebühr ist auf diesem Formular selbst zu berechnen und mittels Zahlschein einzuzahlen.

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Stand: 26. Jänner 2015

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